今日土拍丨金水科教园区定向地块毫无悬念底价成交

摘要: 根据目前周边房地产市场,地价和区域价值明显脱节。

09-01 22:31 首页 郑州地产

8月份值得关注的土拍不多,除了8.18北龙湖的地块出让之外,其次就要属8月24日郑政出[2017]37号,38号两地块的土地出让了。



37,38号地位于我们熟知的鸿园所在片区,虽然行政上不属于东区,但因为和东区紧邻,同样具备一定的稀缺性。


令人吃惊的是,具有如此优越条件的两地块竟然都只有一家房企光顾,且分别以起始价47270万元,88140万元摘得。


土拍结果


37号地块地价仅为477万元/亩,楼面价2364元/㎡。

38号地块地价仅为445万元/亩,楼面价2603元/㎡。


根据目前周边房地产市场,地价和区域价值明显脱节,估计两地块为定向拍卖,该地块的获得者为鸿园或瀚海的可能性较大。


地块指标


37号地块面积99.98亩,为住宅用地,出让年限70年,容积率小于3,限价9.454亿。


38号地块面积较大,198.54亩,为商务用地,但容积率较低,不到2.5。


规划设计条件▼

37号地块位置图▼

38号地块位置图▼

38号地因为是商务用地,用地性质决定了该地块不会出现太高的地价,后期入市对住宅市场影响有限。


37号地竞地价最高限价为9.454亿,根据最高限价计算,地块的土地成本最高不超过4800元,如果建安加营销等费用按照5000计算,项目后期的售价在1万左右。


然而37号楼面价只有两千多,如果不考虑开发该地块需要满足的其他条件,根据目前该片区的住宅市场,那么后期的利润空间是很可观的。


37号地块面积近百亩,容积率不到3,3的容积率做高层比较适中,但考虑到区域和周边项目情况,后期做高低配的可能性比较大。


地块优劣解析:


规划示意图▼


地块优势:


37号地块位于鸿园片区,紧邻龙子湖高校园区,也被称为郑东新区北部片区。东区作为郑州发展最好的新区,房价高,项目稀缺,正因为此,片区价值一直以来都是水涨船高。


而且鸿园片区因为定位“科教园区”,片区内几乎一半土地地块性质都为金融用地,因此更突显出37号住宅地块的稀缺性。


交通方面,地块紧邻鸿宝路和鸿苑路,两条道路都是区域内主干道,后期出行便利。


地铁一号线后期在鸿宝路和科环路交叉口规划有站点,37/38号地块距离该站点较近,在地铁辐射范围内。


地块劣势:


地块所在片区位于郑州东北向,非郑州城市主方向,片区发展一直比较缓慢,尚有大量地块有待开发,道路建设情况不容乐观,城市界面较差。


该片区目前只有两个商品房小区,一为已经售罄的清水苑,为天地置业开发,二手房均价17000左右,一为还在销售期的鸿园,鸿园别墅2.8万左右。


片区卫星图▼


END



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